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观察|14个月之后,土地市场迎来理性回归

Scream 2018-09-03 21910人围观 ,发现0个评论 区块链区块链技术数字货币

“价值回归”四个字的威力总会发挥作用,或早或晚。


观察|14个月之后,土地市场迎来理性回归

图片来自于网络

文:刘 璐

频道:房产 | 城市

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“价值回归”四个字的威力总会发挥作用,或早或晚。

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1,2018土地市场回归理性

今年8月,武汉、广州、太原、上海、杭州等地,多宗曾被市场看好的地块遭遇流拍。

事实上,与2017年全国土地市场的火热相反,2018年1-7月全国流拍土地接近800宗。

这难免让观察楼市和土地市场的人有“冰火两重天”的感觉。

一方面,一些城市的房价还在上涨,调控政策也仍然在不断升级。另一方面,土拍市场的表现又难免让人联想到2014年。

是的,2014年。

如果需要找一个国内楼市的“困难”年份,那2014年肯定是一个教科书式的典型案例。那一年从5月开始,全国的土地市场几乎是“哀鸿遍野”,一些城市的土地市场几乎每逢拍卖就流拍,全年的流拍比例甚至超过三分之一。

然而现在是2018年,房地产市场的情况似乎比四年前更为复杂。

从“面粉”和“面包”的关系来看,土地市场的表现无疑相对于楼市来说具有前置性。和早些年从拿地到开盘动辄拖个一两年的情况不同,当前很多房企从拿地到销售的周期已经被压缩到了惊人的半年以内。因此,在楼市变热之前,土地市场往往提前就火热起来。同理,在楼市转冷之前,土地市场往往也有着更快的反映。

实际上,根据笔者长期的研究看来,土地市场的波动程度是远远大于楼市本身的。在同一城市同一区域,房价在一年之内变化(如上涨)一倍,已经让人们感到非常夸张了。但一年之内同区域的地价(此处指楼面地价)变化五、六倍的情况则相当常见(特别是在2016、2017这两年)。和住房对购房者还具有较强的消费属性不同,对房企而言,买地就是一个纯粹的投资行为。这可以部分解释为什么土地市场的波动会比楼市大这么多,因为投资行为本来就是比消费行为更具波动性的。

从这个意义上说,2018年土地市场比2017年有着低得多的溢价率,这可能并不是一件坏事。贯穿整个2017年,笔者在所发布的土地评估系列文章中,都在反复呼吁理性拿地。

今年,土地市场终于变得理性了。

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2,一个“身边”的案例:彼时

在做土地测评的时候,笔者最喜欢强调的四个字就是“价值回归”。

价格围绕价值上下波动,这是市场经济的核心规律之一。笔者这个研究的意义,就在于用先进的技术手段来捕捉这个“价值”,从而在价格上下波动的时候帮助判断成交价处于一个什么样的位置。如果成交价格大大高于了其应有的市场价值,那必然是值得警惕的;而如果成交价格大大低于了其真实的市场价值,则又提供了投资的套利机会。笔者这套研究方法不是拿来做预测的,而是用来判断上面提到的这个市场价值的。

当然这个“价值回归”听起来是比较抽象的。正好最近有一块地的土拍,为我们提供了一个非常好的具体案例。

我们把观察的坐标定在成都市龙泉驿区的十陵片区。

虽然身处“3.5环”的半径,但是十陵长期以来被业内认为是城东较为偏僻的一个区域。因此,长期以来,其市场价值是被显著低估的。2013年1月一宗挂牌成交地块的楼面价仅1100元/平米,而2012年12月一宗拍卖成交地块的楼面价为2800元/平米。

2017年6月28日,沉寂四年之久的十陵区域再度供地。那场土拍的热闹情况,即使现在还让人记忆犹新。

在当天的土拍现场,众多报名参拍的房企们不仅经历了耗时很久的n多轮竞价,最后还出现了“小红手”抽奖的戏剧性场面。

在当时笔者发布的土地测评之中,笔者对这块宗地的价值予以了充分的肯定。在一个四年没有可参考样本的“生僻”区域,笔者对该宗地给出了较高的评估价值。但同时也提醒了谨防市场过热的风险。

该宗地起拍的楼面价为6500元/平米,而最终的成交楼面价为11400元/平米,溢价率75.38%。而且这可能是2017年成都土地市场最后一次没有搭配“苛刻”附加条件的土地拍卖。该地块除了配建少量市政道路之外,没有其他返迁、“配建”之类的附加条件,开发环境宽松。

观察|14个月之后,土地市场迎来理性回归

热闹的土拍现场(图片来自于网络)

做研究,既需要事后的总结,更需要事前的预判。

在十陵这场经典土拍的前一天,也就是2017年的6月27日,笔者发布了一篇题为《十陵供地!——兼论如何在“生僻”区域进行土地估值》的文章,对十陵地块进行了详细地价值评估,也谈了对市场走势的分析,以及这套算法背后的故事。

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3,大数据分析的精髓是什么?

不知道从何时起,“大数据”成了一个时髦的词汇,很多人张口闭口大数据,但其实根本没有领会到大数据的精髓。比如你昨天刚买房,今天就收到了装修公司打来的电话,问你要不要装修。这算不算大数据呢?当然算,但这只能算原始层面的大数据应用。事实上,根据笔者对该行业的长期观察,目前绝大多数打了“大数据”旗号的公司,干的都是“卖数据”的事情。这里面有通过“爬虫”编程等技术手段“抓取”的,更多的则是通过合法或不合法的渠道从相关行业内部“获取”的(2017年初,央视曾对各行业内部非法泄露用户数据的问题有过专题报道)。

那么大数据的精髓又应该是什么呢?

大数据的精髓是一种能力,一定程度上可以说这就是“扮演”上帝的能力。根据笔者的理解,从大数据行业的发展趋势来看,应该包含三个主要的供应端:第一就是数据供应商,第二是算法供应商,第三是计算硬件供应商。用餐饮来打一个比方:数据供应商就相当于农户,算法供应商相当于大厨,而计算硬件供应商则相当于炊/厨具厂商。要做出一道可口的大餐,这三个环节缺一不可。显然,“算法”在这个链条中起着大脑和灵魂的作用。借用本文研究的案例来说,“算法”就是笔者编写的这数万行运算程序及其背后的经济学、数学和统计学模型。通过对模型参数进行不断地“校准”,估算精度就可以不断地提高。这可以说就是相关领域的人工智能的雏形。

观察|14个月之后,土地市场迎来理性回归

图片来自于网络

在2017年6月27日的这篇文章中,笔者对十陵地块做出了如下的估值(以下为当时文章的原文):

“该地块的市场均值评估价(普通模式):790.87万元/亩,楼面地价:5931.53元/平方米。此时溢价率为-8.75%。(注:该评估价已经充分考虑了地块周边的三环路、河景、高校、地铁4号线二期通车等各项因素。)

笔者也给一个平均溢价率评估价(火热模式): 1107.22万元/亩,楼面地价:8304.13元/平方米。此时溢价率为27.76%。(注:该评估价已经充分考虑了拍卖现场“合理”的竞争因素。)

毫无疑问,该地块的起拍价定得还是比较高的,基本已经“吃透”了其应有的市场价值。祝福这块地吧!笔者希望开发商能理性拿地,不要冲动,能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地,但如果溢价率太高了还是需要谨慎。

和最终的成交楼面价为11400元/平米相比,笔者的评估价值显然低了,而且低了不少。前面已经解释过,这并非“对与错”的问题,而是提供一个价值评判准绳的问题。实际成交结果比笔者的评估价低了,说明该地块是洼地,日后必然会“填坑”。实际上,笔者用这套算法多次发现区域性的价值洼地,比如2015年的武侯新城板块,以及2016年的龙潭板块。有兴趣的读者朋友可以翻阅笔者以前的土地评估系列文章。相反地,如果实际成交结果比笔者的评估结果高了,那笔者可以直截了当的判断该区域的地价过热了,拿地企业日后必然承压。

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4,一个“身边”的案例:如今

时间一晃到了2018年的8月底。在去年的十陵土拍之后,14个月过去了。在这14个月之中,楼市经历了很多变化:调控不断升级,而市场也日趋理性和冷静。

观察|14个月之后,土地市场迎来理性回归

十陵两次土拍的位置示意图(图片来自于网络)

在与去年土拍非常相近的一个位置,十陵一宗新的地块在经历了6月的一次流拍之后,最终以8750元/平米的楼面价成交,溢价率为21.53%。

很有意思的一个细节是,该地块曾于今年6月12日第一次走上拍卖台,当时的起拍楼面价为9200元/平米,并有“竞配建并无偿移交租赁住房套数”的附加条件。然而,该宗地在6月由于报名人数的不足而流拍了。

两个多月之后,该地块以“回锅”的姿态再次入市,其起拍价楼面价下调了2000元/平米,变为7200元/平米,并且取消了“竞配建并无偿移交租赁住房”这一附加条件。据一些新闻报道,“这让各大开发商都十分心动”。

这不仅让笔者联想到了著名的“十动然拒”。当然,此处应修改为“十动然成”。因为,出让条件一变,地块果然就成交了!

和14个月之前相比,同一区域,相近条件的两块地,成交楼面价已经下跌了23.25%。如今,十陵地块8750元/平米的成交楼面价就与去年笔者所作的评估价较为接近了(指8304.13元/平米的“火热模式”评估价),误差仅约5%,而该评估价已经充分考虑了拍卖现场“合理”的竞争因素。

实际上,如果考虑到这14个月以来市场变化的“修正系数”,笔者对当前该地块的评估价与实际成交价相比是非常接近的。但为了避免被认为是“马后炮”或者是“事后诸葛亮”,在此笔者就不公布这个新的评估价了。

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5,土地市场的后市怎么走?

笔者以前在各种场合经常和业内朋友交流,曾反复表达的一个观点是:房地产首先是一个宏观经济问题,受国家宏观经济政策的影响很大,具有周期性。所以单独看一座城市或者一个城市内的某一个区域意义不大。笔者的这个观点在2016年以来的这一波行情中得到了充分地验证,可以说体会太深刻了。城市发展、人口流入等因素,都是楼市中长期的“基本面”,怎么可能能够解释一些城市短短几个月内就出现的房价暴涨呢?股市有句名言:研究基本面,输在起跑线。这句话同样适合楼市。

房地产说到底还是靠“天”吃饭:“行情”来了,房子根本不愁卖;而没有“行情”,再怎么吆喝也很难把房子卖出去。比如,一些城市在2016年的上半年楼市都还很艰难,但到了2016年的下半年又感觉“坐了火箭”。那请问这几个月的时间,到底是GDP翻倍了呢,还是人口翻倍了呢,又或者是引入的产业翻倍了呢?

那么,接下来土地市场的“行情”究竟会是怎么样呢?

今年以来,流拍的地块以在一二线城市的居多。其主要原因是在调控和市场两方面的共同作用之下,开发商对于拿地的预期下降,而土地市场的起拍价又延续了去年较高的基础,所以就流拍了。近期有些城市对流拍的地块下调了起拍价,然后就顺利地拍出去了。

参照2014年,当楼市下行之后,土地市场流拍的情况会较为普遍。实际上,土地市场比楼市本身更“敏感”。楼市转冷,土地市场会冷得更快。

如果各地的起拍价不大规模下调,那估计流拍较普遍的情况会持续一年甚至更长。目前这一过程才刚开始。可以预计,随后各地出让土地(在相同情况下)的起拍价、成交价以及溢价率都会陆续走低。

目前三四线城市还在由热转冷的初始阶段,土地市场的反应还不明显。而类似厦门这样的前期热点大城市,楼市都转冷一年半了,其目前土地市场的反应就很明显。前阵新闻里热传的有地块成交楼面价“腰斩”就是在这样的背景下出现的。

楼市和土地市场都有其周期性,一些影响因素是随机的,但也有一些规律是可以发现的。

就如同本文所描述的“价值回归”,可以不相信,但“价值回归”四个字的威力总会发挥作用,或早或晚。


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